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李易桐律师 李易桐律师,民革党员,从业近20年,2009年创办黑龙江李易桐律师事务所,连续多年被评为哈尔滨市优秀律师,曾获黑龙江省杰出法学人物、南岗区普法先进个人等殊荣,现任黑龙江省金融法协会常务理事、黑龙江律师协会刑事辩... 详细>>

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律师姓名:李易桐律师

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律师文集

婚前婚后在房产证上加名的区别?

婚前婚后加名有何不同?

婚前加名:房子为一方婚前个人购买的,双方未办理结婚手续,想要加上另一半的名字,需通过二手房转让或者赠与的方式,这种情况下要交纳契税、个人所得税、增值税等税费。

婚后加名:夫妻婚后,房产证上只有一方的名字,想把对方的名字也加上,只需要双方持结婚证、身份证、房产证,到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请,费用包含配图费、登记费等。

提醒:无论房产是婚前还是婚后购入的,如果还在按揭中,想加名字流程更复杂!

 

婚前婚后加名的流程

 

婚前加名的流程及费用

流程:

婚前房产证上加名字,需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票,买卖双方身份证,购房发票,契税证,网签购房合同,房改房的时间以房本、收据、出售公有住宅协议上的时间为准,此外还需提供户口本、结婚证。另外,为了证明是购房人的唯一住宅,还需要房管部门出具无房证明。

费用:

·         每平方米3元交易费

·         按产证发证日期到交易日为止,计算房屋年限,根据各市针对普通住房的标准,缴纳相关二手房交易税费。

增值税:未满2年的按照5%的税率征收全额缴纳增值税;2年以上(含2年)的普通住房免征增值税。

契税:家庭唯一住房,且面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税,家庭的二套住房则按照3%的税率征收契税。

个人所得税:按照房款差额的20%的税率征收税费,如果是家庭自用且满5年的唯一住房则免征个人所得税

·         万分之五的印花税

·         4本合同,每本约5元(各地交易中心不一样)

·         例如男方转让50%,所有的税按市场价格计算,如果100万的房子记税值就是50万

·         产证上有几人转让的,产证权益按平均分。

婚后加名的流程及费用

第1种情况:有房无贷

·         带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件

·         去房屋所在地区的房地产交易中心,先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的,窗口工作人员会审核提交的材料,如果材料齐全就给你们一个号码,然后凭号码去相关窗口办理。

·         办理房产证上加名字所需费用:110元手续费,明细如下:80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费,如顺利20天后可拿到新的房产证。

·         新房产证可以设定密码,房地产交易中心会告知你一个初始密码,之后自行更改。

第2种情况:有房有贷

·         先去银行办理抵押变更手续

·         办理房产证上加名字所需费用:除支付上述110元手续费外,还需另外支付100-200元不等的费用

·         其他步骤同“有房无贷”

 

婚前婚后加名费用相差多少?

以一套面积为75平米,现总价200万,原价102万的家庭唯一普通住宅为例。

婚前加名费用计算

二手房交易相关税费:增值税纳税额为{含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52万元;个税纳税额为(200-102)×20%=19.6万元;契税纳税额为200×1%=2万元,共计约31万

此外,包括交易费约225元,印花税约1000元,合同工本费约20元

总计:如果按照男方转让50%的产权计算,婚前加名费用共计约15.5万

婚后加名费用计算

情况1有房无贷夫妻更名仅需110元

情况2有房有贷,公积金贷款210元;组合贷310元

 

婚前房产,加名离婚时房产如何分配?

1、目前离婚案件的财产分割,房产证有另一方名字和没有另一方名字,判决有何区别?有名字的话就一定能分到二分之一房产吗?

答:有区别。

·         如果产权登记有另一方名字,另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割,有协议的从协议,没有协议的,还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

·         如果是婚前购房且没有共同还贷部分,那么离婚时,如果房产证只有一方名字,那么房产就属于婚前个人财产,归产权方所有。如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。

·         如果是婚前购房但存在共同还贷,但房产证只有一方名字时,根据婚姻法新司法解释相关规定,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。

·         如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

2、假设婚前房产证上只有夫妻一方名字,那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一样吗?在离婚判决时会产生影响吗?

答:产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予,因此,婚前或婚后加从法律效力上来说并无区别。

3、如果离婚时,房产还有贷款没有还清,那么又分几种情况?分别可能如何判决?

答:如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

4、婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大,或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”?

答:无论哪种方式,房屋产权均应以最后产权登记为准。因此,婚前财产公证或者房产证加名字时最好各方能签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,避免矛盾。

 


 

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